Կարճ վաճառք ընդդեմ բռնագանձման
Կարճ վաճառքը և բռնագրավումը երկու սարսափելի բառեր են, որոնք տան ցանկացած սեփականատեր երբեք չի ցանկանա լսել: Ոչ մի վարկատու չի ցանկանում օգտվել այս գործիքներից որևէ մեկից: Բայց դրանցից կամ երկուսից որևէ մեկի օգտագործումը անհրաժեշտ է դառնում, երբ տան սեփականատերը չի կատարում EMI-ի վճարումները այն բանկին, որտեղից նա բնակարանի վարկ է վերցրել: Քանի որ բանկերը որպես գրավ ունեն գույքի փաստաթղթերը, նրանք կարող են դիմել այս երկու գործիքներից որևէ մեկին` պաշտպանելու իրենց վարկը վերցրած կապիտալը և կուտակված տոկոսները: Բանկերը անշարժ գույք վաճառելու բիզնեսով չեն զբաղվում, և նրանք ավելի շատ շահագրգռված են վերադարձնելու իրենց տրված գումարը:Բայց եթե հանգամանքներն այնպիսին են, որ նրանք զգում են, որ տան սեփականատերը չի կարող վերադարձնել իրենց գումարը, նրանք դիմում են այս տարբերակներին:
Կարճ զեղչ
Կարճ վաճառքը ընթացակարգ է, որը թույլ է տալիս տան սեփականատիրոջը վաճառել իր գույքը (երբ նա ֆինանսական խառնաշփոթի մեջ է և չի կարողանում գումար վճարել բանկին) և խուսափել բռնագրավումից: Տան սեփականատերը տունը վաճառում է այն գումարով, որն ավելի քիչ է, քան իր չմարված վարկի գումարը և վճարում է փոխատուին: Վարկատուն համաձայնում է մոռանալ մնացած վարկը և ընդունում է վաճառքից ստացված գումարը որպես վերջնական վճար: Պատճառը, թե ինչու է այն կոչվում կարճ վաճառք, այն է, որ վաճառքից ստացված հասույթը պակասում է վարկի չմարված գումարից: Կարճ վաճառքը կարող է առաջանալ միայն այն դեպքում, եթե բանկը պատրաստ է ընդունել գումարը և մոռանալ թերության մասին:
Օրինակ, եթե վարկի չմարված գումարը կազմում է $200000, իսկ կարճ վաճառքից ստացված հասույթը կազմում է $175000, բանկը կարող է ընդունել այս գումարը որպես վերջնական վճար, այնուհետև տան սեփականատերը կարող է վաճառել իր տունը:
Եթե բանկը կարծում է, որ գույքը չի կարող ավելին ճարել, կամ եթե այդ տարածքում մարդիկ գնում են նոր տներ, կամ եթե գույքի արժեքը արժեզրկվել է, ապա այն կարող է ընդունել կարճ վաճառք:
Բռնագանձում
Երբ տան սեփականատերը թերացել է իր վճարումների մեջ, և բանկը զգում է, որ ի վիճակի չէ մարել բանկին ունեցած պարտքը, այն կարող է դիմել բռնագանձման: Սա իրավական գործընթաց է, որի ընթացքում բանկը պահպանում է տունը վաճառելու և վաճառքից իր պարտքերը հետ ստանալու իրավունքը: Եթե տունը վաճառվում է բանկին հասանելիք գումարից ավելի, ապա տարբերությունը վերադարձվում է վարկառուին: Բռնագանձման դեպքում վարկառուն ոչ միայն կորցնում է իր տունը, այլև տուժում է իր վարկային արժանավորության առումով և նկատվում է վարկային վարկանիշի առնվազն 200-300 միավորի նվազում: Սա նշանակում է, որ նա չի կարող մոտ ապագայում նոր վարկի համար դիմել։ Սա է պատճառը, որ յուրաքանչյուր տանտեր ամեն գնով փորձում է խուսափել բռնագրավումից և փորձում է բանկի հետ բանակցություններ վարել վարկի պայմանները փոփոխելու համար, որպեսզի հեշտացվի վարկի մարումը:
Տարբերությունը կարճ վաճառքի և բռնագրավման միջև
Ինչ-որ կերպ, և՛ կարճ վաճառքը, և՛ բռնագրավումը գործիքներ են, որոնք կօգնեն վարկառուին ինչ-որ կերպ կատարել իր ֆինանսական պարտավորությունները, երբ նա ֆինանսական խափանում է և չի կարող մարել բանկին: Բայց այս երկուսի միջև շատ տարբերություններ կան, որոնք հետևյալն են.
Եթե բանկը համաձայնում է կարճ վաճառքի, ապա դա իսկական գործարք է տանտիրոջ համար, ով արդեն իսկ դժվարության մեջ է: Բայց իրականում դժվար է գնորդ գտնել նույնիսկ այս կարճ գումարի համար։ Գնորդներից շատերը ժամանակ են պահանջում որոշում կայացնելու համար և պատրաստ չեն վճարել պահանջվող գինը, ինչը դժվարացնում է տան սեփականատիրոջ համար: Բռնագանձման դեպքում բանկը ստանձնում է տունը վաճառելու պատասխանատվությունը և թույլ է տալիս տան սեփականատիրոջը վարույթի ընթացքում տանը մնալ 4-12 ամիս: Այս ժամանակահատվածում տան սեփականատերը պարտավոր չէ որևէ գումար վճարել բանկին, որն ըստ էության խնայողություն է, որը նա կարող է օգտագործել փոխանցելու համար, երբ նա պետք է ազատի տունը:
Թե՛ կարճ վաճառքի, թե՛ բռնագրավման ժամանակ տան սեփականատիրոջ վարկային միավորի կտրուկ նվազում կա: Այնուամենայնիվ, եթե կարճ վաճառքի դեպքում տան սեփականատերը կարող է գույք գնել 2 տարի հետո, նա չի կարող որևէ քայլ կատարել հաջորդ 5-6 տարիների ընթացքում, եթե բռնագրավված է:
Վերականգնում՝
Կարճ վաճառքը ընթացակարգ է, որը թույլ է տալիս սեփականատիրոջը վաճառել իր գույքը, որի վրա նա ստացել է վարկ և մարել պարտքերը փոխատուին:
Կարճ վաճառքի դեպքում վաճառքի գինն ավելի քիչ է, քան իր վարկի չմարված գումարը, սակայն վարկատուն համաձայնում է ընդունել դա որպես վերջնական վճար:
Քանի որ վաճառքից ստացված հասույթը պակասում է վարկի չմարված գումարից, այն կոչվում է կարճ վաճառք:
Բռնագանձումը դատական գործընթաց է, որի ընթացքում բանկը պահպանում է իրավունքը վաճառելու գույքը, որի վրա սեփականատերը վերցրել է վարկը և հետ ստանալու դրա վճարումները վաճառքից:
Բռնագանձման դեպքում, եթե վաճառքի գինը գերազանցում է տուրքերը, բանկը մնացորդը վճարում է վարկառուին:
Երկու դեպքում էլ սեփականատերը կորցնում է իր գույքը և վարկային արժանավորությունը, սակայն բռնագրավման համար վարկային միավորի նվազումը ավելի բարձր է, քան կարճ վաճառքի դեպքում:
